Năm 2011 tiếp tục ghi nhận khó khăn của các công ty
niêm yết chủ yếu do chi phí đầu vào tăng cao (giá nguyên vật liệu và lãi suất
ngân hàng ở mức cao), sức mua giảm, thị trường chứng khoán ảm đạm. Qua nghiên
cứu dựa trên báo cáo tài chính[1]
của hơn 500 doanh nghiệp đang được niêm yết trên hai sàn chứng khoán Hà Nội và
thành phố Hồ Chí Minh cho thấy xuất hiện tình trạng nhiều doanh nghiệp thu hẹp
quy mô sản xuất kinh doanh, lợi nhuận sụt giảm mạnh, tồn kho tăng cao.
Ø Cấu trúc tài chính dễ bị tổn thương
do tỷ lệ đòn bẩy tài chính vẫn ở mức cao và chưa có dấu hiệu giảm;
Ø Lợi nhuận giảm mạnh, đặc biệt là
đối với các doanh nghiệp có quy mô vốn chủ sở hữu nhỏ do chi phí tăng cao;
Ø Doanh nghiệp bị đọng vốn khá lớn ở
hàng tồn kho và cấp tín dụng trả sau cho khách hàng;
Ø Hoạt động kinh doanh kém hiệu quả
của khu vực doanh nghiệp làm gia tăng nguy cơ nợ xấu của khu vực ngân hàng;
Ø Khó khăn của khu vực doanh nghiệp
làm chậm khả năng phục hồi của thị trường chứng khoán.
|
1. Cấu trúc tài chính
Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp vẫn luôn ở mức cao
trong nhiều năm qua và chưa có dấu hiệu giảm. Tính đến thời điểm 31/12/2011, tỷ
lệ nợ trên vốn chủ sở hữu toàn thị trường là 1,59 lần, tăng nhẹ so với cùng kỳ
năm 2010 (1,54 lần) và năm 2009 (1,5 lần). Việc
phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính khiến doanh nghiệp dễ bị tổn thương
khi thị trường tài chính có biến động tiêu cực về cung tiền, lãi suất, tỷ
giá,.. Hệ quả là lợi nhuận của doanh nghiệp bị bào mòn một cách nhanh chóng,
quy mô bị thu hẹp, sản xuất cầm chừng hoặc đình trệ,.. Thực tế cho thấy trong
năm 2011, chính sách tiền tệ thắt chặt, hạn chế cho vay vào lĩnh vực BĐS đã làm
tổn thương trực tiếp đối với các doanh nghiệp BĐS và các doanh nghiệp có liên
quan đến lĩnh vực BĐS như xây lắp, vật liệu xây dựng, thiết bị điện, điện tử,..
do khó tiếp cận vốn vay và chi phí lãi vay tăng mạnh.
(ii) Tỷ lệ đòn bẩy cao nhất là ngành xi măng
(4.72), xây dựng, xây lắp (3.64), vật liệu xây dựng (2.8), chế tạo máy, cơ khí
(2.68) và BĐS (1.66).
Tính đến 31/12/2011, tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu của các ngành công
nghiệp đều ở mức cao. Đáng lưu ý là ngành xi măng, xây dựng, xây lắp có tỷ lệ
này rất cao (trên 3 lần) trong khi đặc thù hoạt động kinh doanh của các ngành
này có vòng quay vốn chậm, thời gian thu
hồi vốn dài đã làm tăng nguy cơ rủi ro hoạt động và rủi ro thanh khoản. Thị
trường BĐS sụt giảm mạnh đã tác động tiêu cực đến tình hình tài chính của các
doanh nghiệp hoạt động trong ngành này.
(i) Khả năng sinh lời sinh lời suy giảm, nhóm SMEs và các
ngành có hệ có số đòn bảy cao bị tổn thương mạnh nhất.
Tỷ lệ ROE Quý 4/2011 (3,6%) sụt giảm
mạnh, về ngang bằng thời điểm ngay trước suy thoái kinh tế vào quý 4/2008. Điều
này cho thấy tác động tích cực của gói kích cầu trong năm 2009 và dư âm của nó
đã không còn cho đến hiện tại. Thậm chí có lo ngại cho rằng, một phần của gói
kích cầu có khả năng bị lạm dụng để “đảo nợ” làm sạch bảng cân đối tài sản của
doanh nghiệp và TCTD thay vì cơ cấu lại cấu trúc tài chính của doanh nghiệp do
hệ số nợ vẫn ở mức cao và không có dấu hiệu giảm.
Theo quy mô vốn chủ sở hữu, sự sụt giảm
về tỷ suất sinh lời diễn ra mạnh mẽ nhất đối với các doanh nghiệp có quy mô vốn
chủ sở hữu nhỏ. Các doanh nghiệp có quy mô vốn lớn, có lợi thế về vốn, tài sản,
khả năng tiếp cận vốn vay tốt hơn và có thể chủ động trong việc điều chỉnh giá
bán sản phẩm đầu ra. Do vậy, các doanh nghiệp này đã cầm cự được tốt hơn trong
bối cảnh bất ổn kinh tế vĩ mô, chi phí đầu vào gia tăng. Điều này hoàn toàn
trái ngược với tình hình của năm 2009, khi nền kinh tế hồi phục, chính sách
tiền tệ được nới lỏng thì các doanh nghiệp nhỏ và vừa có kết quả hoạt động kinh
doanh tốt hơn do tăng trưởng của các doanh nghiệp này chủ yếu dựa vào vốn.
Xét trên góc độ ngành, hầu hết các ngành đều có lợi nhuận sụt giảm liên tục so với cùng kỳ các năm trước. Đáng lưu ý là các ngành có tỷ lệ đòn bẩy cao như BĐS, công nghiệp lại có tỷ suất lợi nhuận tương đối thấp. Điều này cho thấy rủi ro cao và hiệu quả thấp trong hoạt động của các ngành này. Chi tiết vào các tiểu ngành cho thấy, cao su và thực phẩm là 2 ngành duy nhất hoạt động hiệu quả trong khi vận tải biển, thép, xi măng, điện và BĐS đang có diễn biến tiêu cực về hiệu quả sinh lời.
(ii) Gánh nặng chi phí tài chính, chi phí lãi vay ngày một
lớn là nguyên nhân khiến các nhóm ngành có hệ số đòn bảy cao bị suy giảm mạnh
về hiệu quả sinh lời.
Doanh nghiệp đang phải đối mặt với gánh nặng chi
phí lãi vay và chi phí tài chính ngày một lớn do lãi suất cho vay quá cao. Tỷ lệ
chi phí lãi vay/tổng chi phí của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán
tăng từ 2,93% năm 2010 lên 3,61% năm 2011. Tương ứng, tỷ lệ chi phí tài chính/tổng
chi phí tăng 4,72% lên 5,56%. Nếu tính tỷ trọng
các loại chi phí theo doanh thu, có thể nhận thấy
nếu tỷ trọng các loại chi phí khác không có thay đổi lớn thì tỷ trọng chi phí
tài chính trên tổng doanh thu có mức tăng đáng chú ý trong Quý 1/2011, tuy có
xu hướng giảm dần song vẫn duy trì ở mức cao.
So với mặt bằng lãi suất cho vay bình quân tại một số nước trong khu vực như Ấn Độ khoảng
10%, Philippines 7,3%, Thái Lan 6.9%, Trung Quốc 6,6%, Singapore 5.4%, mức lãi
suất cho vay bình quân của Việt Nam cao hơn khoảng 2-4 lần (20-22%). Nếu giả định
yếu tố khác không đổi, giá thành các sản phẩm của doanh nghiệp Việt Nam cao hơn
so với Ấn Độ là 1,85%, của Trung Quốc và Thái Lan là 1,3%, của Singapore là
2,71%.
Như vậy,
chi phí tài chính quá cao (do lãi suất cao) không những làm suy giảm lợi nhuận mà còn giảm
khả năng hồi phục của khu vực này khi tăng trưởng dựa vào vốn vay, đồng thời
làm giảm lợi thế so sánh khi giá thành sản phẩm cao hơn các doanh nghiệp của quốc
gia trong khu vực và thế giới.
(i)
Khả năng thanh toán ngắn hạn và thanh toán nhanh suy giảm, một số tiểu ngành
(xi măng, thép, vận tải biển,…) đứng trước nguy cơ mất khả năng thanh toán
Tính đến 31/12/2011, khả năng thanh
toán ngắn hạn của khu vực doanh nghiệp (1,39 lần) giảm nhẹ so với cùng thời
điểm năm 2010 (1,48 lần) và năm 2009 (1,46 lần). Tuy nhiên, sau khi loại bỏ
hàng tồn kho thì tỷ lệ khả năng thanh toán còn ở mức khá thấp (0,84 lần). Điều
này cho thấy các doanh nghiệp đang phải đối mặt với rủi ro về thanh khoản do
hàng hóa tiêu thụ chậm, tồn kho tăng trong bối cảnh kinh tế vĩ mô khó khăn, cầu
tiêu dùng nội địa chưa có dấu hiệu tích cực.
Xét
trên góc độ ngành, các doanh nghiệp thuộc ngành công nghiệp, công nghệ, dầu khí
có tỷ lệ về khả năng thanh toán ở mức khá tiêu cực (khả năng thanh toán ngắn
hạn xấp xỉ 1 lần. Trong đó, đặc biệt chú ý là các doanh nghiệp ngành vận tải
biển và thép đang ở mức thận trọng và các doanh nghiệp xi măng được xếp vào
danh mục đáng báo động với tỷ lệ đòn bẩy lớn hơn 3 lần trong khi khả năng thanh
toán ngắn hạn và thanh toán nhanh lần lượt thấp hơn 1 và 0.5 lần[1].
(ii) Hàng tồn kho tăng mạnh.
Lượng hàng tồn kho của các doanh
nghiệp niêm yết liên tục tăng qua các quý. Tính đến 31/12/2011, lượng hàng tồn
kho toàn thị trường tăng 31% so với cùng kỳ năm 2010 và tăng 79% so với cùng kỳ
năm 2009. Đáng lưu ý là tốc độ tăng của hàng tồn kho cao hơn nhiều so với tốc
độ tăng của tổng tài sản (tổng tài sản 2011 tăng so với 2010 và 2009 tương ứng
là 16% và 54%). Trong đó, ngành BĐS có lượng hàng tồn kho tăng mạnh bắt đầu từ
quý 3/2010. Hàng tồn kho của ngành BĐS cuối năm 2011 tăng 44% so với cuối năm
2010 và tăng 133% so với cũng thời điểm năm 2009 trong khi tổng tài sản chỉ
tăng tương ứng là 13% và 64%.
Hàng tồn kho tăng mạnh so với các
năm trước cho thấy các doanh nghiệp khó tiêu thụ hàng hóa do cầu tiêu dùng suy
giảm mạnh. Theo Tổng cục thống kê, tổng mức hàng hóa bán lẻ và doanh thu dịch
vụ tiêu dùng năm 2011 chỉ đạt 2004,4 nghìn tỷ đồng, tăng 24,2% so với năm 2010,
nếu loại trừ yếu tố giá chỉ số này tăng 4,7%, thấp hơn nhiều so với năm 2010 là
14%. Thực trạng suy giảm mạnh của cầu tiêu dùng có thể tiếp tục tác động xấu
tới khu vực doanh nghiệp.
(iii) Tình trạng chiếm dụng
vốn gia tăng.
Hàng tồn kho tăng cao làm suy giảm
khả năng thanh khoản của khu vực doanh nghiệp khiến tình trạng chiếm dụng vốn
lẫn nhau có xu hướng gia tăng. Tính đến 31/12/2011, các khoản phải thu ngắn hạn
tăng 23% so với cùng kỳ năm 2010 và tăng 79% so với cùng kỳ năm 2009.
(i) Trong bối cảnh thị trường chứng khoán ảm đạm, song hành với chính sách
tiền tệ chặt chẽ, hạn mức tín dụng thấp, lãi suất ngân hàng ở mức cao khiến việc
huy động vốn của các doanh nghiệp trở nên khó khăn.
Trên
thị trường tín dụng ngân hàng, lãi suất ở mức cao (trung bình từ
19-25%/năm) khiến các doanh nghiệp khó tiếp cận vốn trực tiếp từ các
món vay tín dụng. Trong khi đó việc phát hành trái phiếu được coi như
là một hình thức “lách tín dụng” bắt đầu được quy định và giám sát
một cách chặt chẽ hơn[2].
Bên cạnh đó, sự sụt
giảm của TTCK kéo theo hơn 50% số cổ phiếu niêm yết có thị giá rơi xuống dưới
mệnh giá (10.000 đồng) và thấp hơn nhiều so với giá trị ghi sổ của doanh
nghiệp. Nhiều doanh nghiệp đứng trước áp lực bị thâu tóm. Một số quyết định rời khỏi thị
trường niêm yết. Thị giá cổ phiếu xuống thấp còn khiến việc tăng vốn trên thị trường
chứng khoán của doanh nghiệp bị nghẽn lại. Nếu năm 2010 là năm ồ ạt tăng vốn và
thị trường đón nhận thông tin chào bán ưu đãi khá hồ hởi thì năm 2011, hàng loạt vụ tăng vốn của doanh nghiệp bị vỡ kế hoạch[3].
Trong
bối cảnh đó, doanh nghiệp buộc phải cân đối luồng tiền, cắt giảm chi phí, thu hẹp
quy mô sản xuất,.. để duy trì hoạt động kinh doanh, ổn định nguồn nhân lực và
giữ vững thị phần. Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài không chỉ ảnh hưởng đến
khả năng tồn tại của doanh nghiệp mà còn tác động tiêu cực đến tăng trưởng
kinh tế của Việt Nam trong những năm tiếp theo. Do đó, vấn đề trọng tâm đặt
ra là doanh nghiệp cần có chiến lược tái cấu trúc, nâng cao năng lực quản trị
điều hành, cải tiến và đổi mới công nghệ,.. để tồn tại và phát triển bền
vững sau giai đoạn khủng hoảng.
(ii) Lợi nhuận sụt giảm
làm gia tăng nguy cơ nợ xấu đối với khu vực ngân hàng
Các doanh nghiệp niêm yết gặp nhiều khó khăn trong hoạt động sản xuất
kinh doanh cả yếu tố đầu vào và đầu ra làm lợi nhuận sụt giảm mạnh so với năm
2010. Lợi nhuận của các doanh nghiệp giảm sút chủ yếu do các nguyên nhân: (i)
Chi phí lãi vay tăng mạnh. Theo tính toán của UBGSTCQG, chi phí lãi vay năm
2011 tăng hơn 70% so với cùng kỳ năm 2010; (ii) Chỉ số giá nguyên vật liệu dùng
cho sản xuất tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2010[4]; (iii) Lượng hàng tồn kho
tăng cao (tăng 45% so với cùng kỳ năm 2010) do sức mua của thị trường trong
nước giảm sút trong khi cán cân thương mại còn nhiều bất ổn (cán cân thương mại
cải thiện do đóng góp đáng kể từ xuất khẩu kim loại
quý). Tỷ suất lợi nhuận của các công ty niêm yết từ năm 2009 giảm mạnh hơn so
với các doanh nghiệp niêm yết trước đó trong khi tỷ lệ đòn bẩy tài chính vẫn ở
mức cao. Sự sụt giảm lợi nhuận của các doanh nghiệp làm tăng nhanh tỷ lệ nợ xấu
của khu vực ngân hàng.
(iii) Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh
nghiệp (M&A) diễn ra sôi động với nhiều thương vụ lớn
Năm 2011
tiếp tục đánh dấu một năm đầy sôi động cho hoạt động mua bán, sáp nhập doanh
nghiệp (M&A) tại Việt Nam. Tổng giá trị các thương vụ đã hoàn thành đạt
2,67 tỷ USD, cao hơn gấp 1,5 lần năm 2010, với nhiều thương vụ lớn. So với những năm trước, các thương vụ M&A của năm
2011 nổi lên với nhiều điểm khác biệt như: (i) tổng giá trị các thương vụ
M&A từ các tập đoàn nước ngoài đầu tư chiếm tỷ trọng cao (81,3%),
trong đó dòng tiền chủ yếu đến từ Nhật Bản; (ii) hàng tiêu dùng, tài chính và BĐS
là các ngành có giá trị thương vụ chuyển nhượng cao nhất; (iii) nhiều doanh nghiệp
trong nước thực hiện tái cấu trúc thông qua M&A. UBGSTCQG cho rằng hoạt động M&A sẽ
diễn ra mạnh hơn trong năm 2012. Từ đó, góp phần cải thiện chất lượng hoạt
động của thị trường chứng khoán và cung cấp cho thị trường chứng khoán nhiều hàng
hóa có chất lượng cao hơn.
Hộ
gia đình là khu vực kinh tế sở hữu nguồn tài nguyên lớn (lao động, vốn,..) và
có đóng góp quan trọng vào GDP (chi tiêu, đầu tư,..). Hộ gia đình vừa là nguồn
cung cấp đầu vào quan trọng, vừa là chủ thể lớn sử dụng các sản phẩm của thị
trường tài chính. Trong khuôn khổ báo cáo này, UBGSTCQG tập trung nghiên cứu
tác động qua lại giữa khu vực hộ gia đình và thị trường tài chính trên cơ sở
phân tích hành vi ra quyết định đầu tư từ các khoản tiết kiệm, kiều hối và sử dụng
đòn bẩy tài chính (vay nợ).
Ø Tỷ lệ tiết kiệm dân cư có xu hướng sụt giảm do tốc độ
tăng của chi tiêu cao hơn tốc độ tăng của thu nhập;
Ø Kiều hối tăng mạnh đã giúp cải thiện đời sống người
dân và tăng giá trị tích lũy cho nền kinh tế;
Ø Dư nợ cho vay khách hàng cá
nhân và hộ gia đình giảm so với cuối năm 2010 do hạn chế cho vay phi sản
xuất và lãi suất cho vay, đặc biệt là lãi suất cho vay tiêu dùng ở mức cao;
Ø
Thắt chặt cho vay tiêu
dùng, chứng khoán, BĐS đã tạo cơ hội bùng phát “tín dụng đen”, tiềm ẩn nguy
cơ rủi ro cho hệ thống tài chính và an ninh xã hội.
|
Theo TCTK, từ năm 2008 đến nay, tỷ
lệ tiết kiệm của các hộ gia đình giảm mạnh do tốc độ tăng chi tiêu bình quân
của các hộ gia đình nhanh hơn tốc độ tăng bình quân của thu nhập (chi tiêu thực tế thời kỳ 2006 – 2010 tăng bình quân 24%/năm, cao
hơn nhiều so với mức tăng bình quân 15%/năm của thời kỳ 2002 – 2006). Nếu loại
trừ yếu tố tăng giá, tốc độ tăng chi tiêu bình quân của hộ gia đình gấp 1,5 lần
tốc độ tăng thu nhập bình quân. Từ năm 2008 đến nay, khoảng cách giữa tỷ
lệ chi tiêu và tiết kiệm trong tổng thu nhập của các hộ gia đình càng ngày càng
doãng rộng ra. Điều này cho thấy: (i) người dân mạnh dạn hơn trong tiêu dùng
cho hiện tại; (ii) mức tiết kiệm của khu vực hộ gia đình giảm; (iii) đầu tư tư
nhân sẽ ít đi và sản lượng sẽ giảm trong trung và dài hạn; (iv) gia tăng tổng
cầu cuối cùng trong khi cung yếu sẽ đẩy giá cả tăng lên do mất cân đối cung
cầu.
Về lý thuyết, tỷ lệ
tiết kiệm nội địa giảm là cung vốn trên thị trường tài chính giảm sút, biểu
hiện ở sự suy giảm tỷ lệ tiền gửi trong hệ thống ngân hàng. Tỷ lệ tiết kiệm dân
cư có xu hướng sụt giảm mạnh trong khoảng 3 năm trở lại đây. Tính đến
31/12/2011, số dư tiền gửi của dân cư tăng 21,26% so với cuối năm 2010, trong
khi tỷ lệ này năm 2010 và 2009 lần lượt là 37,31% và 28,42%. Sự giảm sút của
tăng trưởng tiền gửi dân cư cho thấy khó khăn trong huy động vốn của hệ thống
TCTD, buộc các TCTD phải cạnh tranh lãi suất, từ đó ảnh hưởng đến cung vốn tín
dụng. Hệ quả là lãi suất cho vay luôn ở mức cao. Mặt khác, tiết kiệm dân cư tại
hệ thống TCTD sụt giảm có thể cho thấy lòng tin của cá nhân và hộ gia đình vào
sự ổn định của VND ngày càng giảm sút, họ có thể lựa chọn các kênh đầu tư khác
như vàng, ngoại tệ,.. để bảo toàn giá trị tích lũy.
2. Kiều hối
Lượng
kiều hối tăng mạnh với mức tăng bình quân khoảng 25%/năm. Tính đến cuối năm
2011, có khoảng 9 tỉ USD kiều hối được chuyển về Việt Nam, tăng hơn 8 lần so
với năm 2001. Theo Ngân hàng Thế giới (WB) và Western Union khu vực châu Á -
Thái Bình Dương, với khoảng 4 triệu kiều bào đang sinh sống, học tập và lao
động tại 101 quốc gia, trong đó khoảng 400.000 là lao động xuất khẩu, Việt Nam
đã lọt vào top các nước nhận kiều hối nhiều nhất thế giới, tương đương với 8%
GDP của cả nước. Kiều hối tăng mạnh do các nguyên nhân sau: (i) kinh tế thế
giới đã bước đầu hồi phục; (ii) chênh lệch lãi suất USD/VND cao; (iii) sự phát
triển nhanh của về mạng lưới, sự nâng cao của chất lượng và sự tiện lợi của
dịch vụ chi trả kiều hối.
Theo Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội, nếu như
kiều hối từ những thị trường truyền thống như Mỹ, Canada, Pháp, Đức và
Australia chủ yếu để hỗ trợ tài chính cho gia đình, người thân hoặc đầu tư vào
những lĩnh vực kinh doanh trong nước thì ở các thị trường xuất khẩu lao động lớn
của Việt Nam trong những năm gần đây như Đài Loan, Nhật Bản, Hàn Quốc,
Malaysia, kiều hối chủ yếu tập trung chuyển về khu vực nông thôn và được dành để
trả nợ. Số còn lại dùng để sửa sang nhà cửa, mua sắm tài sản, trực tiếp giúp cải
thiện đời sống gia đình của người đi xuất khẩu lao động và tăng giá trị tích
lũy cho nền kinh tế.
3. Vay nợ của hộ gia đình
Với
sự phát triển nhanh chóng của quy mô, mạng lưới, loại hình dịch vụ ngân hàng mới
trên nền tảng công nghệ hiện đại, hộ
gia đình tìm đến các sản phẩm hỗ trợ tài chính của các định chế tài chính nhằm
phục vụ nhu cầu đầu tư và tiêu dùng. Nợ của cá nhân, hộ gia đình có xu hướng
tăng qua các năm. Tuy nhiên, năm 2011, dư nợ cho vay cá nhân và hộ gia đình có
dấu hiệu giảm sút. Tại thời điểm 31/12/2011, dư nợ cho vay khách hàng cá nhân
và hộ gia đình giảm 13,2% so với cuối năm 2010. Cùng xu hướng sụt giảm đó nhưng
với mức độ mạnh hơn, giá trị giao dịch qua thẻ tín dụng giảm tới 33,76%, trong
khi số lượng thẻ tín dụng tăng 37,54%. Nguyên nhân của sự sụt giảm dư nợ cho
vay và giá trị giao dịch qua thẻ tín dụng trong năm 2011 chủ yếu do: (i) lãi
suất cho vay, đặc biệt là lãi suất cho vay tiêu dùng ở mức cao; (ii) chính sách
thắt chặt cho vay phi sản xuất, trong đó có cho vay tiêu dùng.
4. Đầu tư
Những biến động thất
thường của thị trường vàng và ngoại tệ, sự sụt giảm của thị trường tài sản đã
ảnh hưởng mạnh đến các hoạt động đầu tư tư nhân và tác động mạnh đến tâm lý nhà
đầu tư và do vậy, rất nhiều người lúng túng trong việc lựa chọn kênh đầu tư
hiệu quả. Lạm phát cao và bất ổn kinh tế vĩ mô đã cản trở việc thu hút vốn cho
phát triển kinh tế. Lãi suất cho vay cao tác động tiêu cực đến đầu tư tư nhân.
Theo khảo sát của UBGSTCQG, so với năm 2010, các kênh đầu tư truyền thống như
sản xuất, kinh doanh chứng khoán, BĐS sụt giảm.
Trong khi đó, thị trường BĐS đóng băng kéo dài, thị trường chứng khoán suy
giảm nặng nề, các nhà đầu tư thua lỗ làm cho giá trị tài sản của người dân và
quốc gia giảm sút.
Đồng thời, tình trạng duy trì lãi suất rất cao
trong thời gian dài, được xem như để chống lạm phát đã khiến các nguồn lực sản
xuất bị co cụm, tổn thương, doanh nghiệp thua lỗ nhiều, nợ xấu ngân hàng gia
tăng càng làm suy giảm uy tín doanh nghiệp trong và ngoài nước, suy giảm cơ hội
thu hút đầu tư tư nhân trong tương lai.
Tỷ lệ tiết kiệm nội địa
luôn thấp hơn đầu tư trong nhiều năm. Hơn thế nữa, mức tăng đầu tư nhanh, trong
khi mức để dành lại giảm (từ năm 2006). Điều đó cho thấy nền kinh tế Việt Nam
vẫn đang phụ thuộc nhiều vào luồng vốn đầu tư từ bên ngoài. Đồng thời, mức tăng
tiết kiệm nội địa thấp hơn mức tăng đầu tư khiến chúng ta buộc phải gia tăng nợ
nần. Trong bối cảnh đó, lãi suất vay nợ ngày càng cao làm gia tăng nguy cơ rủi
ro cao cho hoạt động đầu tư.
5. Tác động chéo
của khu vực hộ gia đình với thị trường tài chính
(i) Giằng co vốn giữa các khu vực tài chính
Tiền đồng mất
giá mạnh vào đầu năm dẫn tới việc người dân mất lòng tin vào giá trị VND nên
tìm chỗ bảo toàn giá trị tích lũy vào vàng và các ngoại tệ mạnh. Bên cạnh đó, lạm
phát tăng cao khiến người dân có tâm lý không muốn đầu tư sản xuất kinh doanh
vì càng làm nhiều càng lỗ nhiều, tiền lời không đủ tiền trả lãi vay ngân hàng
dẫn đến nghịch lý "gửi tiết kiệm cho chắc ăn" hoặc "mua vàng cất
tủ". Những tư tưởng đó có thể tối ưu nhất vào hôm nay hay thời kỳ này,
nhưng lâu dài sẽ gây đình trệ cho nền kinh tế sau thời kỳ lạm phát cao như hiện
nay. Bất ổn
kinh tế vĩ mô và gia tăng nợ xấu của khu vực ngân hàng đã làm cho vàng trở
thành kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn nhất. Theo khảo sát gần 47.000 độc
giả trên VnExpress, 37,4% số người được hỏi lựa chọn vàng là kênh đầu tư trong
năm 2011.
(ii)
Thắt chặt cho vay tiêu dung, chứng khoán, BĐS khiến “tín dụng đen” bùng phát và
đang trở thành vấn đề lớn của toàn bộ thị trường tài chính, đặc biệt là khu vực
ngân hàng.
Việc
thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ quá mức trong một thời gian ngắn đã khiến
cho khu vực hộ gia đình gặp khó khăn lớn về vốn. Đặc
biệt, do chính sách hạn chế cho vay tiêu dùng và phi sản xuất, luồng vốn từ
“tín dụng đen” có cơ hội bùng phát. Huy động vốn với lãi suất cực cao - bản chất của
“tín dụng đen” không phải là điều mới mẻ, nhưng khi nền kinh tế gặp nhiều khó
khăn, các TCTD thắt chặt các khoản cho vay tiêu dùng, chứng khoán, BĐS thì “tín
dụng đen” bùng nổ và phát huy hết công suất của nó.
Nguồn cung vốn từ các ngân hàng cho
khu vực hộ gia đình bị giảm mạnh và ngày càng khó khăn song nhu cầu về vốn cao
do người dân cần tiền cho các hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, tiêu
dùng. Theo khảo sát của UBGSTCQG về lựa chọn kênh đầu tư năm 2011 của các hộ
gia đình thành phố, dòng tiền trong dân cư đổ mạnh vào các kênh đầu tư mạo hiểm
như vàng, ngoại tệ, chơi hụi, tín dụng đen,.. do lạm phát và kỳ vọng lạm phát
cao khiến người dân có tâm lý tìm đến nơi có lãi suất cao để cho vay. Trong khi
đó, việc tăng trưởng nóng trong thời gian dài
dẫn đến tình trạng thiếu nguồn lực, đặc biệt là vốn. Điều này gây ra một cuộc
chạy đua lãi suất ở cả khu vực tài chính chính thức và khu vực thị trường tài
chính phi chính thức (trong đó có tín dụng đen).
Hệ
quả của chính sách thắt chặt tiền tệ quá mức cũng khiến cho thanh khoản trên thị
trường tài sản (BĐS, chứng khoán) giảm mạnh. Ở chiều ngược lại, sự đóng băng của
thị trường BĐS càng làm cho tín dụng đen tăng nhanh và đang trở thành vấn đề lớn
của toàn bộ thị trường tài chính, đặc biệt là khu vực ngân hàng. Hoạt động tín
dụng đen đáng báo động do: (i) thành phần tham gia ngày
càng đa dạng và phức tạp; (ii) lãi suất huy động và cho vay ngày càng cao; (iii) thủ tục ngày càng thoáng và đơn
giản; (iv) quy
mô ngày càng lớn. Hệ quả là nguy cơ đổ vỡ ngày càng lớn, có thể gây ra những bất
ổn về kinh tế và xã hội.
(iii) Những
bất ổn kinh tế vĩ mô và thị trường tài chính ảnh hưởng tiêu cực đến hành vi chi
tiêu và tiết kiệm của hộ gia đình
Theo
báo cáo của các TCTD, tại thời điểm 31/12/2011, giá trị giao dịch qua thẻ tín
dụng sụt giảm mạnh, bằng 66,83% so với 31/12/2010 và bằng 19,71% so với
30/6/2011. Điều này cho thấy chi tiêu của người dân cho các nhu cầu mua sắm,
đặc biệt là hàng xa xỉ, hàng tiêu dùng cá nhân sụt giảm mạnh do áp lực chi tiêu
nhu cầu thiết yếu của gia đình trong bối cảnh lạm phát cao với mối bận tâm
chính là giá lương thực, thực phẩm, điện, nước, gas, xăng dầu,.. Còn theo kết
quả khảo sát của Công ty nghiên cứu thị trường Nielsen, 61% người tiêu dùng
Việt Nam cho rằng năm 2011 không phải là thời điểm thích hợp để mua sắm. Với tỉ
lệ này, Việt Nam trở thành quốc gia có phản ứng mạnh nhất của người tiêu dùng
trong khu vực trước những bất ổn của kinh tế vĩ mô. Lo ngại lớn nhất của phần
lớn người dân là triển vọng kinh tế và cơ hội nghề nghiệp.
Lạm phát cao và bất ổn kinh tế vĩ mô khiến chỉ số niềm tin của người tiêu dùng Việt Nam
sụt giảm mạnh từ mức 90,3 điểm cho 6 tháng đầu năm 2011 xuống còn 77,1 điểm cho
6 tháng cuối năm 2011. Mặc dù chỉ số niềm tin tiêu dùng của Việt Nam vẫn cao
hơn mức bình quân của khu vực Châu Á – Thái Bình Dương song sự giảm sút niềm
tin vào ổn định kinh tế vĩ mô (tăng trưởng kinh tế, việc làm, tỷ giá hối đoái,
lạm phát,..) khiến đại đa số người dân dành nhiều chi tiêu hơn cho các nhu cầu
thiết yếu (thực phẩm, đồ uống, thuốc chữa bệnh,..), chấp nhận hy sinh những mặt
hàng thứ yếu (mỹ phẩm, hàng xa xỉ,..) và giảm mạnh các khoản đầu tư vào các
lĩnh vực có rủi ro cao như chứng khoán, BĐS,...
Một
chỉ số khác cho thấy việc thắt chặt chi tiêu của người tiêu dùng là thị trường
bán lẻ Việt Nam đã rơi từ vị trí số 1 năm 2008 xuống thứ 23 năm 2011 trên Bảng
xếp hạng phát triển bán lẻ toàn cầu của A.T. Kearney's. Ngoài những cản trở như
giá thuê mặt bằng còn cao, hạ tầng không thuận lợi, hệ thống phân phối kém phát
triển thì nguyên nhân chủ yếu của việc “tụt hạng” về sức hấp dẫn của thị trường
bán lẻ Việt Nam là hành vi hạn chế tiêu dùng của người dân do tác động của
những bất ổn kinh tế vĩ mô.
(iv) Lãi suất cao và tài sản xấu gia tăng đã
khiến mức độ hấp dẫn đầu tư tư nhân của Việt Nam giảm mạnh
Theo
khảo sát lần thứ 6 vào tháng 11/2011 của Grant Thornton Việt Nam về quan điểm
và triển vọng đầu tư tư nhân tại Việt Nam, mức độ hấp dẫn đầu tư tư nhân của
Việt Nam đã sụt giảm mạnh so với 5 cuộc khảo sát trước đó, từ mức 54% trong lần
khảo sát đầu tiên vào tháng 5/2009, xuống còn 38% trong lần khảo sát này. Lãi suất cao, nợ xấu tăng nhanh, thanh
khoản sụt giảm, lạm phát cao và tăng trưởng kinh tế chậm lại đã khiến các nhà
đầu tư tư nhân thận trọng hơn rất nhiều so với thời điểm đầu năm 2011 trong các
quyết định đầu tư. Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng yếu kém, hệ thống luật pháp thiếu
đồng bộ, tham nhũng, quan liêu,.. tiếp tục là những trở ngại lớn cho việc thu
hút đầu tư tư nhân của Việt Nam.
[1] Grant Thornton Việt Nam là công ty kiểm
toán độc lập 100% vốn nước ngoài hoạt động tại Việt Nam từ năm 1993 trong lĩnh
vực Kiểm toán, Tư vấn doanh nghiệp và Tư vấn thuế và là thành viên đầy đủ của tổ
chức kiểm toán và tư vấn quốc tế Grant Thornton International.
Sau nhiều năm phát triển nóng và tăng giá liên tục, năm 2011 đánh dấu bước
thụt lùi lớn của thị trường BĐS Việt Nam. Giá hàng hóa BĐS, đặc biệt là giá nhà vẫn ở mức cao, nhất
là tại các đô thị lớn. Cơ cấu cung cầu mất cân đối, thiếu sản phẩm BĐS quy mô
vừa và nhỏ, có giá phù hợp với đa số nhu cầu của người dân. Tình trạng đầu cơ,
kích giá còn phổ biến. Giao dịch BĐS sụt giảm mạnh. Trong khi đó, hệ thống tài
chính BĐS chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường chủ yếu đến từ hệ thống
ngân hàng và huy động từ người dân, chưa có nguồn vốn trung và dài hạn để hỗ
trợ doanh nghiệp và người dân trong việc tạo lập nhà ở. Đến cuối năm 2011, mặc
dù giá nhà đất giảm mạnh ở tất cả các phân khúc
nhưng thị trường đóng băng trên diện rộng. Giới kinh doanh BĐS kết thúc năm
trong tình trạng bi đát nhất trong khoảng 10 năm trở lại đây. Sự yếu kém của thị
trường đã bộc lộ những hạn chế của sự phát triển thiếu quy hoạch đô thị, sự thiếu
đồng bộ và ổn định của chính sách phát triển thị trường BĐS, sự sơ khai của hệ
thống tài chính, sự chậm trễ trong cải cách quản lý đầu tư, xây dựng và sự thiếu
chuyên nghiệp của hoạt động đầu tư BĐS.
Ø
Cầu giảm mạnh do nguồn vốn bị thắt chặt và
tâm lý đám đông trong khi dư cung ở tất cả các phân khúc làm cho thị trường ngày
càng “khốn khó”;
Ø
Tình trạng cung lệch cầu ngày càng gia tăng ở phân khúc
nhà ở để bán;
Ø
Trong khi cung lớn hơn cầu thì tỷ trọngtín dụng cho các
phân khúc tạo cung cho thị trường vẫn chiếm phần lớn, tín dụng tạo cầu giảm
mạnh;
Ø
Giá giảm mạnh ở tất cả các phân khúc BĐS nhưng thị trường
vẫn trầm lắng do niềm tin vào thị trường sụt giảm mạnh;
Ø
Dư nợ BĐS tuy đã giảm so với cuối năm 2010 nhưng vẫn chiếm
tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ của toàn hệ thống và cao hơn nhiều so với các
nước trong khu vực và trên thế giới;
Ø Đóng
băng trên thị trường BĐS khiến nợ BĐS có nguy cơ trở thành nợ xấu của khu vực
ngân hàng.
|
1.
Diễn biến cung - cầu BĐS
1.1.
Cầu sụt giảm mạnh do nguồn vốn bị thắt chặt
(i) Tín dụng BĐS giảm mạnh do thực
thi chính sách tiền tệ thắt chặt
Sau khi được xếp vào nhóm phi sản xuất,
thị trường BĐS đã gặp khó khăn lớn do thiếu nguồn vốn từ ngân hàng. Theo NHNN,
dư nợ cho vay kinh doanh BĐS tại thời điểm 31/12/2011 là 201.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng
8,45% trong tổng dư nợ, giảm 14,25% so với 31/12/2010. Sự
sụt giảm dòng tín dụng này xuất phát từ chính sách kiểm soát chặt chẽ tín dụng
vào BĐS của NHNN như: (i) đưa tín dụng BĐS vào danh mục tài sản có rủi ro cao
nhất tại các NHTM (250%); (ii) hạn chế tín dụng phi sản xuất còn 22%
(30/6/2011) và giảm xuống 16% vào 31/12/2011; (iii) lãi suất cho vay quá
cao, phổ biến ở mức 20 đến 25%/năm.
Siết chặt cho vay đối với lĩnh vực
phi sản xuất đã đẩy doanh nghiệp và thị trường BĐS rơi vào trạng thái tê liệt.
Trong bối cảnh đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất với Chính phủ và NHNN xem xét, điều
chỉnh chính sách tiền tệ nhằm giảm bớt áp
lực về tài chính, kích thích nhu cầu tiêu dùng, thúc đẩy thị trường BĐS phục
hồi. Ngày
14/11/2011, Ngân hàng nhà nước đã ra Công
văn số 8844/NHNN-CSTT cho
phép các TCTD được bơm vốn cho một số lĩnh vực phi sản xuất trong đó có cho vay
để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của
khách hàng vay. Tiếp đó, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị
số 2196/CT-TTg ngày 06/12/2011 về một số giải pháp tăng cường quản lý BĐS,
trong đó có thông điệp về việc mở biên độ tín dụng BĐS bằng các giải pháp thúc
đẩy xây dựng nhà ở xã hội, cho vay mua nhà với người có nhu cầu thực sự. Đây
được xem là những động thái góp phần thổi một luồng sinh khí mới vào thị trường
BĐS. Tuy nhiên, tác dụng của chúng tới thị trường BĐS vẫn còn phải chờ thời
gian.
(ii)
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS sụt giảm mạnh
Từ
vị trí đầu bảng nhiều năm liền, năm 2011 dòng vốn FDI vào BĐS đã suy giảm mạnh
và chỉ còn 852,6 triệu USD, bằng 5,8% tổng vốn FDI đăng ký và là mức thấp nhất
trong 5 năm qua. Sự sụt giảm này do dư chấn của cuộc khủng hoảng tài chính toàn
cầu, song nguyên nhân chính là do lạm phát cao, quy hoạch thiếu đồng bộ, thiếu
điện, thiếu cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ, thiếu nguồn nhân lực chất lượng
cao, thời gian phê duyệt dự án kéo dài, chậm trễ trong giải phóng mặt bằng,..
làm giảm hiệu quả của các dự án đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, tình hình đóng
băng kéo dài và chưa có dấu hiệu hồi phục của thị trường BĐS đã khiến các quỹ
đầu tư ngày càng đuối sức, hiệu quả kinh doanh sụt giảm, thậm chí nhiều quỹ
buộc phải chọn giải pháp bán dự án nhằm tái cấu trúc danh mục đầu tư.
(iii) Vốn hoạt động kinh doanh của các doanh
nghiệp BĐS thiếu trầm trọng
Thị trường BĐS được tài trợ bằng ba nguồn
vốn chính là vay ngân hàng, vốn chủ sở hữu và huy động từ khách hàng. Với các
doanh nghiệp BĐS, hoạt động kinh doanh dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính, mà chủ
yếu là từ tín dụng ngân hàng. Lãi suất cao, dòng vốn
tín dụng không như kỳ vọng, đã làm doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng
thiếu vốn trầm trọng.
Kênh huy
động vốn của doanh nghiệp BĐS trên thị trường chứng khoán cũng rất hạn chế do
thanh khoản trên thị trường sụt giảm mạnh. Sự suy giảm của thị trường chứng khoán đã tác động
lớn tới các doanh nghiệp BĐS – khu vực có mức vốn hóa cao trên thị trường. Hiện
có 63 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên hai sàn
giao dịch chứng khoán. Trong năm 2011, giá trị cổ phiếu và lợi nhuận của các
doanh nghiệp này sụt giảm mạnh do chi phí tăng cao, thị trường đầu ra bị đóng
băng. Giá cổ phiếu của hầu hết
các doanh nghiệp BĐS niêm yết đã giảm giá 60-70% trong năm 2011.
Khó khăn
trong tiếp cận vốn vay ngân hàng và huy động vốn từ thị trường chứng khoán, nhiều
doanh nghiệp BĐS buộc phải huy động từ các nhà đầu tư thứ cấp thông qua các hợp
đồng góp vốn. Tuy nhiên, sự đuối sức về vốn đã khiến nhiều dự án đình trệ,
doanh nghiệp có nguy cơ phá sản. Việc kinh doanh thiếu chuyên nghiệp và lạm dụng
quá mức đòn bảy tài chính đã khiến doanh nghiệp kinh doanh BĐS bị sốc mạnh khi
thị trường thay đổi quá nhanh.
1.2. Cầu sụt giảm do tâm lý đám đông
Yếu
tố tâm lý là một trong những lý do quan trọng để lý giải cho sự sụt giảm cầu
BĐS. Kinh tế vĩ mô bất ổn, thị trường chứng khoán sụt giảm, giá vàng tăng cao,
dòng vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh cạn kiệt, đặc biệt là lạm phát tăng
cao (18,13%) đã đánh vào tâm lý người dân (cân nhắc giữa đầu tư vào BĐS, tích
trữ vàng hay gửi tiết kiệm hưởng lãi suất cao để bảo toàn giá trị tài sản). Các
nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn giữ vốn và trong trạng thái chờ đợi cơ hội mua vào khi thị
trường giảm sâu. Sự suy giảm dòng vốn đầu tư của người dân vào thị trường BĐS
đã khiến cho thị trường càng rơi vào trạng thái trầm lắng.
Càng về
cuối năm, thị trường BĐS càng trở nên ảm đạm. Mặc dù giá vẫn tiếp tục giảm
nhưng giao dịch rất trầm lắng. Tại thời điểm cuối năm 2011, thị trường BĐS rơi
vào trạng thái gần như “tê liệt”, sự quan tâm của người mua và số lượng giao
dịch giảm xuống mức thấp nhất trong hơn 5 năm trở lại đây, đặc biệt là tại thị
trường Hà Nội. Đại đa số người có nhu cầu mua BĐS đều chờ đợi bởi họ cho rằng
giá trên thị trường còn tiếp tục đi xuống và mong muốn “dò đáy” của thị trường
là hiện tượng tâm lý phổ biến. Trong khi đó, các nhà đầu tư khó khăn về tài chính lại
nôn nóng muốn bán hàng ra, không bán được lại giảm giá, tạo nên vòng xoáy của
“đóng băng - giảm giá”. Điều này càng tạo cho khách hàng tâm lý “thị trường sẽ
còn giảm nữa, không nên vội mua vào lúc này”.
1.3.
Dư cung hàng hóa ở tất cả các phân khúc làm cho thị trường ngày càng “khốn khó”
Dư cung là đặc trưng nổi bật của thị
trường BĐS năm 2011. Nguyên nhân của hiện tượng này là do thị trường thiếu
thông tin, kém minh bạch ở tất cả các khâu. Điều này làm cho thị trường bị méo
mó, dẫn đến tình trạng đầu tư theo phong trào, thiếu chuyên nghiệp không chỉ đối
với nhà đầu tư cá nhân mà với cả các doanh nghiệp BĐS. Rất nhiều doanh nghiệp đầu
tư dự án tại Việt Nam hiện nay có nền tảng, tiềm lực hạn chế nhưng lại chạy theo
phong trào “làm dự án”, không có phương pháp làm việc bài bản, chuyên nghiệp,..
Bảng 3.1: Tỷ lệ trống của các sản phẩm BĐS Quý 4/2011
Đơn vị: %
Văn phòng cho thuê
|
Trung tâm thương mại
|
Căn hộ dịch vụ cho thuê
|
|||||
Hạng A
|
Hạng B
|
Hạng C
|
Hạng A
|
Hạng B
|
Hạng C
|
||
Tỷ lệ trống
|
24,6
|
17,3
|
10,1
|
23,2
|
4,4
|
16,2
|
16,2
|
Nguồn: CBRE
Đầu tư tràn lan, thiếu quy hoạch đã
khiến nguồn cung BĐS ở cùng phân khúc tăng vọt. Lượng cung vượt cầu đã đẩy tỷ lệ
trống tại các trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê tăng mạnh trong Quý
4/2011 mặc dù các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chương trình khuyến mại nhằm thu
hút khách hàng. Thị trường nhà để bán cũng chứng kiến sự tăng vọt của nguồn
cung khiến nhiều doanh nghiệp, cá nhân rơi vào
cảnh khốn đốn và hiện tượng bán phá giá diễn ra phổ biến trên thị trường BĐS
hiện nay. Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đã chuyển các căn hộ chung cư từ
dự án nhà để bán sang căn hộ cho thuê hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê, cho dù các
phân khúc này cũng đang ở tình trạng thừa ế.
1.4.
Tình trạng cung lệch cầu ngày càng gia tăng ở phân khúc nhà ở để bán
Dù nguồn cung liên tục tăng lên
nhưng cơ cấu hàng hóa trên thị trường BĐS chưa cân đối giữa các phân khúc và
các khu vực nên không đáp ứng được nhu cầu của xã hội, khiến cho chênh lệch
cung – cầu ngày càng gia tăng. Do phát triển tự phát, nên nhiều chủ đầu tư chỉ
tập trung quan tâm vào các dự án nhà ở, khu đô thị để bán cho những người có
thu nhập cao, khiến nguồn cung của phân khúc này bị dư thừa, dẫn đến tình trạng
ế ẩm. Trong khi đó, nhu cầu ở các phân khúc nhà bình dân, nhà giá rẻ và nhà ở
cho thuê tại các đô thị là rất lớn nhưng lại bị bỏ ngỏ.
Mặc dù nguồn cung dồi dào nhưng đa số
lại nằm ở những dự án còn đang xây dựng, hoặc đã được xây dựng xong nhưng hạ tầng
chưa hoàn thiện, xa trung tâm và có nhiều hạn chế trong đáp ứng nhu cầu về sinh
hoạt, giáo dục, y tế, văn hóa,.. của người muốn mua. Bên cạnh đó, phần lớn các
dự án BĐS nhà ở để bán vẫn chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn, nhu cầu tại
các vùng, miền không được đáp ứng, khiến thị trường lâm vào tình cảnh vừa thừa
và vừa thiếu. Nhiều dự án thiếu sự kết nối của cơ sở hạ tầng, bị bỏ hoang phí,
gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội.
1.5.
Một số phân khúc vẫn có tăng trưởng ngắn do sự thao túng của các “cò đất” và “đội
lái”
Nửa
đầu năm 2011, thị trường BĐS vẫn chứng kiến sự tăng trưởng ngắn ở một số
phân khúc như: (i) đất nền giá thấp tại Đông Anh, Sóc Sơn, Văn Điển (Hà Nội);
(ii) thị trường đất nền, BĐS nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng; (iii) một số sản phẩm giá
thấp như chung cư cho người có thu nhập thấp, chung cư diện tích nhỏ; (iv) BĐS tại đô thị của các tỉnh, thành phố do ảnh hưởng lan tỏa
phong trào đầu tư BĐS tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng
“con sóng” này là do các “cò đất” và các “đội lái” tạo lên. Do vậy, giá đất các
khu vực này đang quay trở về giá trị thực sau “cơn sốt” ngắn ngủi. Các nhà đầu
tư ồ ạt rút tháo chạy khỏi Sóc Sơn, Đông Anh và kịch bản “Ba Vì” của đầu năm
2010 gần như được lặp lại.
2.
Giá giảm mạnh ở tất cả các phân khúc BĐS song thị trường vẫn “tê liệt”
Từ khoảng
giữa năm 2011, dưới tác động của siết chặt tín dụng của NHNN đối với thị trường
BĐS (độ trễ chính sách khoảng 6 tháng), thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt
chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản sụt giảm
và nợ xấu gia tăng. Trong khi đó, nguồn cung tiếp tục tăng cao đã tạo nhiều áp
lực cho doanh nghiệp và nhà đầu tư BĐS. Thị trường BĐS đã bị “xì hơi” mạnh trên
diện rộng và lớp băng dày đã “bao phủ” toàn thị trường.
(i) Văn phòng cho thuê: Nguồn cầu hạn chế
dẫn đến việc giá thuê văn phòng tiếp tục sụt giảm ở tất cả các phân khúc, đặc
biệt là quý 4/2011. Trong khi các văn phòng hạng A, B tại Hà Nội và Thành phố
Hồ Chí Minh vẫn đang khó khăn để lấp đầy các sàn thì một lượng sàn văn phòng
lớn lại được tung ra. Thị trường chứng kiến sự giảm giá đồng loạt của các văn
phòng cao cấp khu vực trung tâm Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Bảng 3.2: Giá chào thuê văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh quý
4/2011
Đơn vị: USD/m2/tháng
Hạng
|
Sang
|
Cao cấp
|
Trung cấp
|
Giá chào
thuê trung bình
|
32,16
|
18,09
|
14,87
|
Thay đổi
theo quý
|
-5,8%
|
-1,5%
|
-3,0%
|
Thay đổi
theo năm
|
-8,3%
|
-7,5%
|
-8,5%
|
Nguồn: CBRE
(ii) Căn hộ để bán: Phân khúc này cũng
trong tình cảnh thê thảm. “Khuyến mãi, chiết khấu” thậm chí là “bán tháo” là
những cụm từ được người ta nhắc tới đối với phân khúc này. Nhiều chủ đầu tư ráo
riết tìm mọi cách để bán hàng như kéo dài thời gian đóng tiền, giảm giá, tặng
quà,.. Nhiều dự án đã chấp nhận giá bán thấp hơn so với giá ban đầu để có khách
hàng. Mặc dù giá giảm nhưng giao dịch vẫn ảm đạm và thanh khoản của thị trường vẫn rất
thấp. Nguyên nhân giảm giá mạnh là do nhà đầu tư thiếu vốn và bị
“xiết” nợ.
Bảng 3.3: Giá chào bán căn hộ tại TP. HCM trên thị trường thứ
cấp Quý 4/2011
Đơn vị: USD/m2
Hạng
|
Sang
|
Cao cấp
|
Trung cấp
|
Bình dân
|
Giá chào
bán trung bình
|
4.136
|
1.803
|
910
|
722
|
Thay đổi
theo quý
|
- 2,2%
|
-1,5%
|
-3,9%
|
-0,6
|
Thay đổi
theo năm
|
-6,0%
|
-4,4%
|
-7,5%
|
-0,7%
|
Nguồn: CBRE
(iii) Đất nền: Còn đối với phân khúc đất
nền dự án, giá đã giảm chỉ còn bằng một nửa so với cùng kỳ năm ngoái. Chỉ trong
vòng 2 tháng, từ tháng 5 đến tháng 7/2011, giá đất nền tại 70% các khu đô thị
mới nằm ở ven nội thành Hà Nội đều giảm giá. Đến cuối năm 2011, các dự án phía
Tây Hà Nội có mức giảm giá lên đến 20-30% như Kim Chung Di Trạch, Geleximco Lê
Trọng Tấn, Vân Canh, Văn Phú… Đây
được xem là đợt hạ giá các sản phẩm BĐS lớn nhất từ trước đến nay.
Nhiều nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận cắt lỗ song thị trường vẫn gần như tê liệt.
(iv) Nhà ở cho người có thu nhập thấp: Đối
với nhà giá thấp, hiện tượng ế ẩm cũng khá phổ biến. Trái ngược với cảnh chen
lấn, rồng rắn xếp hàng đăng ký mua nhà trước đây, hiện một số dự án nhà dành
cho người thu nhập thấp cũng gặp khó khăn ở đầu ra. Nguyên nhân của tình trạng
này là: (i) giá nhà khá cao so với khả năng chi trả của đại đa số người có nhu
cầu thực về nhà ở; (ii) các dự án nhà thu nhập thấp đều ở những vị trí, địa
điểm quá xa trung tâm, nơi làm việc của những người có nhu cầu mua nhà để ở.
3.
Cho vay khu vực ngân hàng vào lĩnh vực BĐS
(i) Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục là địa phương dẫn
đầu về tỷ trọng tín dụng BĐS
Tín dụng BĐS giảm ở tất cả các địa
phương trên cả nước. Mặc dù giảm mạnh so với 30/6/2011 (giảm 21,4%), Thành phồ Hồ Chí Minh tiếp tục dẫn đầu cả nước về
tỷ lệ tín dụng BĐS (44,94%), giảm nhẹ so với tỷ lệ 45,64% tại thời điểm
30/6/2011. Hà Nội xếp ở vị trí thứ hai, chiếm 25% tổng
dư nợ tín dụng của cả nước. Việc sử dụng quá mức đòn bảy tài chính trong đầu tư
và kinh doanh BĐS đã khiến hai địa phương này bị tác động nặng của chính sách
thắt chặt tín dụng BĐS của NHNN.
(ii)
Dư nợ cho vay BĐS chủ yếu tập trung ở nhóm NHTM NN và NHTM CP với tỷ trọng
trong tổng dư nợ cho vay BĐS toàn ngành lên tới 92,23%, giảm nhẹ so với mức
93,79% tại thời điểm 30/6/2011
Trong tổng dư nợ cho vay BĐS thì vay ngắn hạn chiếm tỷ trọng 16,34%,
vay trung và dài hạn chiếm 83,66%. Trong
toàn hệ thống, nhóm NHTM CP có tỷ lệ dư nợ BĐS cao nhất, chiếm 62,77%, giảm nhẹ
so với mức 63,27% tại thời điểm 30/6/2011. Dư nợ BĐS của nhóm NHTM NN cũng giảm
nhẹ từ mức 30,52% xuống còn 29,46%. Nhóm NHLD, NHNNg và Cty TC, CTTC có tỷ trọng
cho nợ cho vay BĐS tăng nhẹ so với 30/6/2011. Trong khi đó, thị trường BĐS đang
gặp khó khăn ở các phân khúc này (cung tăng nhanh, cầu giảm mạnh, giao dịch trầm
lắng, giá cả sụt giảm). Điều này làm giảm chất lượng tài sản có và có thể gây
ra rủi ro cho các NHTM.
(iii) Mặc dù tổng tín dụng BĐS giảm song tín dụng cho cung BĐS tăng cao và làm thị trường BĐS thêm khó khăn trong giai đoạn trầm lắng
Trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng
thì tăng trưởng tín dụng năm 2011 lại tập trung ở các phân khúc tạo cung cho thị
trường (xây dựng khu đô thị; xây dựng văn phòng cho thuê; xây dựng, sửa chữa,
mua nhà để bán). Tuy nhiên, tín dụng BĐS tạo cầu cho thị trường lại giảm. Điều
này càng làm cho cung và cầu vốn mất cân đối và thị trường BĐS thêm khó khăn.
Kênh vay vốn ngân hàng bị kẹt đã có tác động tiêu cực đến việc huy động vốn từ
các nguồn khác như FDI, doanh nghiệp và người dân vào thị trường.
Bảng 3.4: Cho vay BĐS theo nhu cầu vốn
vay tại thời điểm 30/9/2011
STT
|
Chỉ tiêu cho vay
|
Giá trị (tỷ đồng)
|
Tăng/Giảm (%)
|
1
|
KCN, KCX
|
13.877
|
+ 5,74
|
2
|
Khu đô thị
|
24.618
|
+13,08
|
3
|
Cao ốc văn phòng
|
32.573
|
+20,81
|
4
|
Sửa chữa, mua nhà để ở
|
54.285
|
-26,97
|
5
|
Sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê
|
23.453
|
+76,60
|
6
|
Mua quyền sử dụng đất
|
15.915
|
-13,00
|
7
|
Đầu tư, kinh doanh BĐS
|
38.875
|
-36,23
|
Tổng cộng
|
203.598
|
-13,46
|
Nguồn: Bộ Xây dựng
Tính
đến 31/12/2011, dư nợ cho vay trong lĩnh vực nhà để ở tiếp tục là lĩnh vực chiếm
tỷ trọng lớn trong cơ cấu cho vay BĐS của các TCTD. Đây là lĩnh vực ít rủi ro bởi
các tác động của chính sách vĩ mô. Tuy nhiên, dư nợ cho vay trong lĩnh vực kinh
doanh văn phòng cho thuê, khu đô thị vẫn chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ,
thậm chí dư nợ cho vay sửa chữa, mua nhà bán còn tăng 8,9% so với 30/6/2011.
Trong khi đó, tín dụng cho xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất để xây dựng
cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất công nghiệp lại giảm mạnh, bằng 48,9% so với
30/6/2011.
4.
Tác động chéo của thị trường BĐS với thị trường tài chính
(i)
Thị trường BĐS phụ thuộc nặng nề vào tín dụng ngân hàng
Các
NHTM không chỉ tài trợ cho các doanh nghiệp BĐS mà còn là nhà cung cấp vốn cho
các nhà đầu tư/người tiêu dùng cá nhân có nhu cầu mua BĐS để sử dụng hoặc đầu
cơ. Bởi vậy, thị trường phụ thuộc khá chặt chẽ vào tăng trưởng tín dụng của khu
vực ngân hàng. Tín dụng BĐS có mối tương quan thuận chiều với tăng trưởng M2
(độ trễ 2-3 tháng). Tương tự như vậy, thị trường BĐS khởi sắc và sôi động
khi cung tiền và tăng trưởng tín dụng cao. Thị trường suy giảm, thậm chí đóng
băng khi tăng trưởng cung tiền và tín dụng suy giảm (độ trễ 6 tháng). Trong bối
cảnh thắt chặt tín dụng năm 2011, tín dụng BĐS sụt giảm, tác động mạnh lên tính
thanh khoản và làm thị trường BĐS đóng băng kéo dài.
(ii)
Đóng băng trên thị trường BĐS khiến nợ BĐS có nguy cơ trở thành nợ xấu của khu
vực ngân hàng
Thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào
tín dụng ngân hàng nên rủi ro chéo giữa hai khu vực này rất lớn. Theo NHNN, tổng
dư nợ cho vay BĐS tính đến cuối năm 2011 là 201.000 tỷ đồng, tuy đã giảm 14,25%
so với 31/12/2010 nhưng vẫn chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ của toàn hệ
thống (8,75%). Tỷ lệ này khá cao so với một số nước trong khu vực như Thái Lan
(6%) và Malaysia (7%).
Việc
thực thi chính sách tài khóa và tiền tệ thắt chặt quá mức đối với thị trường
BĐS (giảm hạn mức tín dụng, tăng lãi suất ngân hàng, cắt giảm chi tiêu công,..)
là một trong những nguyên nhân tác động làm thị trường BĐS trầm lắng, thậm chí
đóng băng. Tình trạng này nếu tiếp tục kéo dài mà không sớm được khắc phục thì
lượng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào lĩnh vực BĐS (kể cả đầu tư vào cung và cầu
BĐS) đều có thể trở thành nợ xấu và khó thu hồi của khu vực ngân hàng. Theo
NHNN, tính đến 31/12/2011, tỷ lệ nợ xấu BĐS là 3,52%. Đáng lưu ý là tỷ lệ cho
vay BĐS cao chủ yếu ở các NHTM CP quy mô nhỏ, nhiều NHTM có dư nợ BĐS chiếm trên
20% tổng dư nợ.
(iii)
Sự suy giảm của thị trường BĐS làm thị trường chứng khoán thêm khó khăn
Giao dịch trên thị trường BĐS trầm lắng,
giá cả sản phẩm hàng hóa BĐS sụt giảm, lợi nhuận kinh doanh của các doanh nghiệp
BĐS suy yếu đã làm cổ phiếu nhóm thị trường BĐS giảm mạnh. Sự suy giảm của thị
trường BĐS đã tác động mạnh đến thị trường chứng khoán, làm giảm khối lượng và
giá trị giao dịch của thị trường, thậm chí làm cạn kiệt tính thanh khoản của thị
trường chứng khoán. Ở chiều ngược lại, thị trường chứng khoán suy giảm làm
doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu
và trái phiếu tăng vốn.
(iv) Làn sóng mua bán sáp nhập các dự án BĐS tăng mạnh
Việc mua
bán, sáp nhập các dự án BĐS là xu thế tất yếu trong bối cảnh kinh tế khó khăn
và tài chính hạn hẹp. Đóng băng kéo dài trên thị trường BĐS đã khiến nhiều chủ
đầu tư phải đối mặt với tình trạng hàng không thể bán được nhưng áp lực trả nợ
ngân hàng ngày càng gay gắt. Tuy nhiên, hiện có khá nhiều lựa chọn giúp chủ đầu
tư bổ sung nguồn vốn để tiếp tục triển khai các dự án mà không cần tới vay vốn
từ ngân hàng khi tìm được đối tác phù hợp, theo các phương thức: (i) bán toàn
bộ dự án cho bên thứ ba; (ii) tìm kiếm đối tác góp vốn; (iii) bán nhà ở với số
lượng lớn, hoặc bán khu thương mại và văn phòng theo giá sàn; (iv) bán một phần
cho các bên thứ cấp để huy động vốn xây dựng các dự án khác. Đây chính là thời
điểm hoạt động mạnh của các công ty mua bán nợ và là cơ hội của mua bán, sáp
nhập.
[2] Chỉ thị 01/CT-NHNN đưa ra hạn mức tăng trưởng tín dụng
năm 2011 chỉ dưới 20%, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất trên tổng
dư nợ tối đa là 22% vào cuối quý 2/2011, tối đa 16% vào cuối năm 2011, đồng thời
đầu tư trái phiếu doanh cũng sẽ được tính vào dư nợ tín dụng theo quy định của
NHNN. Theo đó, ngày 1/9/2011, NHNN ban hành Thông tư số 28/2011/TT-NHNN quy định
việc các TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua TPDN.
[4] Theo TCTK, chỉ số giá nguyên,
nhiên, vật liệu dùng cho sản xuất
năm 2011 tăng 21,27% so với năm 2010.
No comments:
Post a Comment